1기 신도시 분당 재건축 리모델링 드디어 추진하나 (feat. 틈새시장은 아직 존재한다)

우리나라 1기 신도시의 재건축 이야기로 집 값이 들썩이고 있습니다. 일산 중동 산본 평촌 분당 이렇게 다섯 곳이 대표적입니다. 그중에서 가장 유망한 지역이 일산과 분당입니다. 두 지역 모두 리모델링 사업 그리고 재건축에 대한 이야기들이 첫발을 내 딛기 시작했습니다. 이 두 지역 중에서도 가장 강남과 가깝고 그리고 아파트 비싸기로 유명한 지역이죠. 분당에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

1기 신도시 분당

경기도 성남시 내에 위치해있는 1기 신도시 입니다. 강남 최근접 신도시로서 면적은 약 6,000평방미터이며 1989년 4월 27일 일산과 함께 신도시 개발 계획을 발표를 하고 1991년도 10월부터 입주를 시작을 했습니다. 1991년입니다. 거의 30년이 지났을 만큼 지역 개발에 대한 이야기들을 몇 년 전부터 나오기 시작했습니다. 하지만 본격적인 재건축에 대한 논의가 시작된 것은 이번이 처음입니다. 세종시가 출범하기 전까지는 국내 최대 규모의 신도시였으며 판교신도시와 연계하면 국내 최고 수준의 신도시이자 신사업 지역이 조성되는 지역이 되는 겁니다.

분당의 재건축 사업 현황

천당 밑에 분당이라는 말이 있습니다. 개발 계획 때부터 최적의 생활 환경을 만들 계획을 세웠습니다. 교통 인프라와 녹지, 교육 만족도는 모두 1위입니다. 다른 도시에 비해 소득과 교육 수준도 높은 편입니다. 따라서 지역 발전에 대한 열정이 다른 지역에 비해 강한 편이지만 30년이 훌쩍 지난 만큼 도시의 노후화 문제가 계속 거론되었죠. 다른 신도시나 재개발 지역에도 뒤쳐지는 상황입니다. 5개 신도시가 모두 이런 비슷한 상황에 놓여 있는 와중에 1기 신도시 시장들이 모여서 본격적인 정책을 발표했습니다. 2021년 12월 11일 제1차 신도시 재개발 협약을 맺으면서 재건축 리모델링에 대해 본격적인 청사진을 발표했습니다.

하지만 재건축 대신 리모델링?

실제 2021년도 2월 정자동 한솔마을 주공 5단지 리모델링 사업계획 승인을 했다고 했고요. 바로 수직증축으로는 불가능하지만 수평적 증축을 하겠다고 합니다. 그리고 2021년도 4월에 바로 이어서 구미동 무지개 마을 4단지 역시 사업계획 승인이 이루어졌습니다. 역시나 수평 증축으로 옆으로 조금 늘린다고 보시면 좋을 거 같은데요. 이 분당이라는 곳이 사실 이렇게 리모델링이나 다른 개발을 쉽게 하기 어려운 구조라고 합니다. 지하에 바로 지하철 라인이 지나가고요. 그리고 바로 옆에 탄천 라인이 있기 때문에 제발 자체가 좀 힘든 면도 있지만 그것보다 바로 지하에 지하 공동 구가 상당히 크게 있기 때문에 지하로 파 들어가는 사업 같은 경우 진행하기가 어렵다고 합니다. 재건축을 해야 제대로 지하 삼층 삼층까지 내려가는 지하 주차장을 만들 수 있는데, 리모델링 사업 같은 경우에 지반에 침하가 예상이 되기 때문에 수직으로 올리기도 힘들고 수평으로 약간만 늘리고 지하도 한 개 층에서 두 개 층 정도 밖에는 파지 못하다 보니 사실 제대로 된 멋진 아파트가 리모델링으로 나오게 힘들다는 거죠.

재건축 사업의 부진

분당에 지도를 살펴 보게 되면은 정말 많은 초, 중, 고등학교를 살펴볼 수가 있습니다. 하지만 이 아파트 단지와 초 중 고등학교 같이 붙어 있다 보니까 교육 환경 영향 평가를 통과하기가 상당히 힘들다는 겁니다. 대규모로 재건축을 하게 되면 이 학교들을 잠시 휴교를 하던가 폐교를 하고 움직여야 되는 건데 이게 생각보다 어려운 일입니다. 그러면 재건축 또는 리모델링을 하는 그 아파트에 투자를 하려면 이런 다양한 것들을 살펴보고 투자하셔야 되죠. 그러면 왜 지금이 분당에서 제대로 아파트 단지가 나오지 않는 리모델링을 추진하느냐는 의문을 가질 수 있는데요. 사실 가능하다고 하면 무조건 재건축을 하는 게 맞습니다. 하지만 구조상 수직증축도 힘들고 리모델링 일반 분양 분도 적기 때문에 리모델링을 할 경우에는 돈이 더 많이 들어가기 때문에 상당히 손해인 부분이 있습니다. 하지만 주택공급도 부족하고 재건축이 앞으로 더욱더 많아져야 주택 공급이 원활해지는 것은 당연한 생각입니다만, 몰라서 못 하는 게 아니죠 정부의 다양한 규제책들 이게 정말 큰 걸림돌이다라고 말씀을 드려야 될 것 같습니다. 그만큼 이 리모델링 사업과 재건축 사업으로 말들이 정말 많습니다. 이런 상황에서도 최근 분당 시범단지는 재건축 추진위원회를 구성했습니다.

어떻게 투자해야 할까

그렇다면, 1기 신도시 중 최상급지인 분당에 입주권을 얻으려면 어디에 투자해야 할까요?

• 용적률이 낮은 곳
• 상업지역에 가까운 곳
• 다양한 개발 호재가 있는 곳

일단 재건축이 유리하려면 용적률이 낮아야 합니다. 다른 아파트보다 용적률이 낮은 곳을 찾아 투자하셔야 합니다. 또한 상업지역에 가까운 곳에 투자를 해야 합니다. 또한 업무 시설과도 가깝고 다양한 개발 호재가 준비되어 있는 곳에 투자할 필요가 있습니다. 이는 여러 긍정적인 개발요소와 재건축의 강한 욕구 불러일으키기 때문에 투자자들은 더 높은 수익을 가져갈 수 있습니다. 천당 아래 분당이라고 불리는 분당은 판교와 바로 아래 연결되어 있고 강남과 가장 가까운 1기 신도시 가운데 최고 수준의 입지이기 때문에 사실 투자금액은 사실상 상당히 높습니다. 하지만 이런 상황에서 틈새시장에 투자하면 원래 아파트 값의 10분의 1이나 갭 투자 비용의 5분의 1로도 충분히 투자할 수 있습니다.

틈새시장을 공략

그 틈새시장은 바로 입주권을 위해 상업 시설에 투자하는 것입니다.
주택 수에도 안들어가고 세제 혜택도 충분히 받을 수 있는 곳에 투자하면 정말 현명한 투자를 할 수 있을 겁니다. 지금 투자에 능한 사람은 어디에 투자하고 있는지, 왜 최근 상가 물가가 30% 이상, 40% 이상 올랐는지, 사람들이 왜 이런 곳에 투자하고 가치를 따지기 시작하는지 알고 투자에 나선다면 분명 틀림없이 잃지 않는 재건축 투자가 가능할 것입니다. 아직까지도 이런 곳을 잘 찾아본다면 최상 급지인 분당에서도 적은 돈으로도 재건축 투자가 가능합니다.

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이상 오늘은 1기 신도시 중에서도 분당의 재건축 및 리모델링 현황과 투자처에 대해 알아보았습니다.
다음에 또 1기 신도시들은 꾸준히 분석해보겠습니다.
감사합니다.